Nachádzate sa: Úvod > Blog > Predávajte a kupujte bezpečne – úschova kúpnej ceny

Predávajte a kupujte bezpečne – úschova kúpnej ceny

Nie je to tak dávno, čo sme mali dobu „cashu“, t. j. kúpna cena sa aj pri predaji nehnuteľností uhrádzala takmer výlučne v hotovosti. Dnes to znie až groteskne, ale spomínam si, ako kupujúci pri podpise kúpnej zmluvy vytiahol z igelitky aj niekoľko miliónov slovenských korún a tie sme potom v zamknutej kancelárii spoločne s predávajúcim počítali. Spočítané bankovky išli naspäť do igelitky a poďho spoločne na kataster podať návrh na vklad (samozrejme všetci s očami na igelitke). Až po podaní návrhu a „vytiahnutí“ čistého listu vlastníctva s plombou sa igelitka odovzdala predávajúcemu. Dnes ma až strasie keď si na to spomeniem, koľko stresu a neistoty to spôsobovalo medzi všetkými účastníkmi obchodu a navyše zabilo celý deň, alebo min. pol dňa. Pritom kupujúci nemal 100% právnu istotu, že sa stane vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti ani po podaní návrhu na vklad.

Našťastie tento spôsob sa už v súčasnosti takmer nevyužíva. Výnimočne, napr. v prípadoch ak sa predávajú menšie spoluvlastnícke podiely na pozemkoch a kúpna cena pre jednotlivých predávajúcich je rádovo v desiatkach, maximálne v stovkách eur. Dňa 01.01.2013 totiž nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platbu v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 €, medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. V prípade ak by aspoň jedna zo zmluvných strán bola právnickou osobou alebo fyzickou osobou – podnikateľom, sú zakázané platby v hotovosti prevyšujúce 5 000 €.

Kúpna cena sa tak v súčasnosti najčastejšie uhrádza prevodom z účtu kupujúceho na účet predávajúceho po uzavretí kúpnej zmluvy s tým, že návrh na vklad kúpnej zmluvy sa podá až po pripísaní kúpnej ceny na účet predávajúceho. Tento spôsob je pre predávajúceho ideálny, nie však pre kupujúceho, ktorý v jednom momente nemá ani nehnuteľnosť a ani peniaze. Opačný prípad, tentokrát nevýhodný pre predávajúceho, zaplatenie kúpnej ceny predávajúcim až po podpise kúpnej zmluvy a zavkladovaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech kupujúceho, nie je v praxi až taký bežný.

Jediné z právneho hľadiska bezpečné a  korektné riešenie pre obe zmluvné strany (*ak kupujúci nefinancuje kúpu nehnuteľnosti úverom, pričom zakladá kupovanú nehnuteľnosť) je využitie úschovy kúpnej ceny u tretej osoby (notár alebo advokát), alebo za použitia bankovej vinkulácie. V oboch prípadoch ide z laického pohľadu o to isté a postup je (v zjednodušenej verzii) nasledovný:

  1. Podpis Kúpnej zmluvy.
  2. Zloženie kúpnej ceny kupujúcim do úschovy alebo vinkulovanie kúpnej ceny na účte kupujúceho v banke.
  3. Zavkladovanie kúpnej zmluvy, t. j. prepis vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho v katastri nehnuteľností.
  4. Uvoľnenie kúpnej ceny z úschovy alebo z vinkulovaného účtu a jej prevod na účet predávajúceho uvedený v Kúpnej zmluve.

Týmto spôsobom sa eliminuje základné riziko, aby počas právneho procesu zmeny majiteľa nehnuteľnosti nemala ani jedna zo zmluvných strán (predávajúci alebo kupujúci) súčasne v dispozícii aj nehnuteľnosť aj peniaze. V prípade, ak z akéhokoľvek dôvodu k prevodu vlastníctva na kupujúceho nedôjde, peniaze sa vrátia späť kupujúcemu.

V rámci našej advokátskej a realitnej kancelárie už niekoľko rokov poskytujeme advokátsku úschovu ako jeden zo základných pilierov našich služieb. Predávajúci a kupujúci si preštudujú všetky dokumenty, ktoré budú podpisovať vopred doma a po ich odsúhlasení (najčastejšie v mailovej forme) vybavia všetky formality spojené s predajom alebo kúpou ich bytu, domu, alebo pozemku na jeden krát a na jednom mieste. O všetko ostatné sa už postaráme my.

Najkrajšie na tom všetkom je, že stretnutie pri podpise kúpnej zmluvy je príjemné a pohodové, bez nervov a stresu a trvá, ak je káva horúca, maximálne 15 minút.

 

Mgr. Andrej Bartovic,
autor je advokátom a majiteľom realitnej kancelárie AB Contact, s.r.o. pôsobiacej v Piešťanoch a okolí

 

* Pre úplnosť je potrebné uviesť, že vyššie uvedené sa štandardne nerealizuje v prípade, ak kupujúci (spolu)financuje kúpu nehnuteľnosti aj úverovými zdrojmi z banky s podmienkou založenia kupovanej nehnuteľnosti v prospech banky.

V takom prípade je riadne uhradenie kúpnej ceny predávajúcemu zabezpečené vkladom záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky, pričom:

  1. kúpna cena (okrem rezervačného poplatku) je hradená zvyčajne až po podaní návrhu na vklad záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky a
  2. časť kúpnej ceny hradená z vlastných zdrojov kupujúceho sa hradí vždy pred tým ako je doplatená zvyšná časť kúpnej ceny z úverových (bankových) zdrojov kupujúceho.